FFCheckGeldcheck
NLEN
Wonen kopen + verhuizenLive
📦

Verhuiskosten — wat kost verhuizen mij echt?

Verhuisbedrijf vs zelf doen, makelaarskosten, kosten koper, notaris, taxatie, witgoed, energie-aansluitingen — alles in één lijst met realistische bedragen 2026.

Rekentool

Wat kost verhuizen mij echt?

Verhuisbedrijf, dubbele huur, inrichten, plus (bij koop) de hele k.k.-stapel. Klik op “koop” voor kosten koper.

Woninggrootte
Totale verhuiskosten€0alles-in schatting
Kosten koper (k.k.)€0
Verhuizing + inrichting€0
Aftrekbaar deel€0

Waar het geld naartoe gaat

€0

    Uitsplitsing

    • Verhuisbedrijf / bus€0
    • Dubbele huur (1 mnd overlap)€0
    • Inrichting + aansluitingen€0
    • Overdrachtsbelasting€0
    • Notaris (akten)€0
    • Kadaster€0
    • Makelaar aankoop€0
    • Taxatie€0
    • Hypotheekadvies€0
    • NHG-borg€0
    • Bouwkundige keuring€0
    • Totaal€0

    Indicatief 2026-model. Verhuisbedrijven verschillen 30-50%. Vraag minimaal 3 offertes. Notaris- en makelaarstarieven zijn vrij — vergelijken loont.

    Kort uitgelegd

    Verhuiskosten in Nederland 2026 vallen uiteen in twee scenarios. Huur naar huur (eenvoudig): verhuisbedrijf €800-1.800 bij standaard 3-kamerappartement binnen 50 km, dubbele huur eerste maand €1.200-2.000, witgoed/meubilair-aanpassingen €500-2.500, aansluitkosten internet/energie €100-200, schoonmaak oude huis (verplicht conform huurcontract) €200-400. Totaal: €2.800-6.900. Huur naar koop (groot): bovenop het bovenstaande nog kosten koper (k.k.) 4-6% van koopsom: overdrachtsbelasting 2% (eigen bewoning, jonger dan 35 + onder €525k vrijgesteld) / 10,4% (belegger), notaris €1.500-2.500 (akte van levering + hypotheekakte), kadaster-inschrijving €220, makelaar aankoop €3.000-7.500 (1-2% koopsom), taxatie hypotheek €400-700, hypotheekadvies €1.500-3.000, NHG-borg 0,4% van hypotheek (bij NHG-aankoop), bouwtechnische keuring €350-550. Op €400k woning: ~€16.000-26.000 kosten koper alleen al, plus de verhuisuitgaven hierboven. Verkoop kost ook: verkoopmakelaar 1,5-2% incl. BTW, energielabel €200-300, eventueel verkoopstyling €1.000-3.000. Aftrekposten: bij koop eigen woning zijn notariskosten, taxatie, hypotheekadvies en kadaster aftrekbaar via “financieringskosten eigen woning” in jaar van aankoop. Verhuiskosten zelf zijn niet aftrekbaar voor particulieren, behalve specifieke werkverhuizingen (max €7.750).

    Jij voert in

    • Type verhuizing — Huur naar huur / huur naar koop / koop naar koop / koop naar huur. Bepaalt of kosten koper of verkoopkosten van toepassing zijn.
    • Woninggrootte (m² + kamers) — Bepaalt verhuisbedrijf-prijs (volume) + aansluitkosten + meubilair-aanpassingen. Gemiddeld 30-80m³ inboedel voor 2-kamerflat tot rijtjeshuis.
    • Afstand huidige → nieuwe — Onder 50 km: tarief per uur. Boven 50 km: tarief per km extra. Boven 200 km: vaak overnachting-toeslag chauffeur.
    • Verhuisbedrijf vs zelf — Volledig verhuisbedrijf (inpakken + sjouwen + uitpakken) €1.500-4.000. Sjouwhulp + bus zelf rijden: €400-900. Volledig DIY: €150-400 (bus + benzine + lunch vrienden).
    • Koopsom (alleen bij koop) — Bepaalt overdrachtsbelasting + makelaar-courtage + notariskosten. Boven €525k geen jongerenvrijstelling, boven €435k geen NHG.
    • Eerste-eigen-woning-status — Onder 35 jaar + woning ≤ €525.000 + zelf-bewoning = vrijstelling overdrachtsbelasting. Bespaart 2% (~€8.000 op €400k). Eén keer per persoon te gebruiken.
    • Bouwdepot / verbouwing nodig — Bij oudere woning: vaak €10-50k aan renovatie. Kan in hypotheek meegenomen worden via bouwdepot (max 12 mnd, rente alleen over opgenomen deel).

    Jij krijgt terug

    • Geschatte verhuiskosten (range) — Laag/midden/hoog bandbreedte: van zelf-doen tot full-service verhuisbedrijf met inpakservice + opslag.
    • Kosten koper (k.k.) totaal — Alle eenmalige kosten bij koop: overdrachtsbelasting + notaris + makelaar aankoop + taxatie + hypotheekadvies + NHG + kadaster + keuring. Typisch 4-6% van koopsom.
    • Verkoopkosten oude woning — Bij verkoop: verkoopmakelaar (1,5-2%) + energielabel + eventueel styling + courtage. Op €400k: ~€7.000-12.000.
    • Aftrekbare bedragen (fiscaal) — Financieringskosten eigen woning: notaris hypotheekakte, kadaster, taxatie, hypotheekadvies, NHG-borg. Eenmalig aftrekbaar in jaar aankoop.
    • Liquiditeit nodig bij notaris — Hoeveel eigen geld je écht moet inleggen op notarisdag: kosten koper + eventueel deel koopsom dat hypotheek niet dekt + verhuiskosten reserve.
    • Cashflow eerste 3 maanden — Maandelijkse extra uitgaven na verhuizing: dubbele huur eventueel, inrichting in tranches, energie-borgsom, nieuwe gordijnen/vloer. Reken €1.500-4.000 extra in maand 1-3.

    De rekensom

    Verhuiskosten totaal = Verhuisbedrijf + Aansluitkosten + Inrichting + Dubbele huur + (eventueel) Kosten koper + (eventueel) Verkoopkosten

    Onderdelen:
    • Verhuisbedrijf full-service: ~€25-40/uur per medewerker + €1-2/km bus. Doorsnee 3-kamerappartement 50 km = 8-10 manuren + 200 km = €1.200-1.800
    • Overdrachtsbelasting: 2% van koopsom (eigen bewoning) / 0% (jongerenvrijstelling) / 10,4% (belegger)
    • Notaris: akte van levering ~€800-1.200 + hypotheekakte ~€700-1.300 = €1.500-2.500. Tarieven vrij sinds 1999 — vergelijk altijd
    • Makelaar aankoop: 1-2% van koopsom incl. BTW. Vaste prijs €3.000-7.500 ook gangbaar
    • Hypotheekadvies: €1.500-3.000 onafhankelijk advies. Hypotheek-Visie/Mijn Hypotheek vaak 1.500-2.500, advies bank-eigen vaak gratis maar niet onafhankelijk
    • NHG-borg: 0,4% van hypotheekbedrag (eenmalig). Op €320k = €1.280
    • Kadaster: €220 vaste prijs voor inschrijving
    • Taxatie: €400-700 onafhankelijke taxateur. Verplicht voor hypotheek >90% WOZ
    • Bouwkundige keuring: €350-550. Sterk aangeraden (geen verplichting)

    Aftrekbaar: notaris hypotheekakte (niet leveringakte!) + taxatie + hypotheekadvies + NHG + kadaster. Op €400k hypotheek: ~€3.500-4.500 aftrekbaar × 36,97% = ~€1.300-1.650 belastingteruggave.

    Voorbeeld met cijfers

    Anna (32) — verhuist van huurappartement Rotterdam-Centrum naar eigen tussenwoning Schiebroek €385.000, hypotheek €320.000 NHG:

    Verhuiskosten zelf:
    • Verhuisbedrijf (3-kamerflat → tussenwoning, 8 km): €1.350
    • Aansluitingen internet/energie: €150
    • Schoonmaak oude huurwoning (cf. contract): €320
    • Witgoed-uitbreiding (wasmachine wel mee, nieuwe vaatwasser): €650
    • Gordijnen + lampen nieuwe woning: €900
    • Verfboel + klusspullen eerste maand: €450
    • Dubbele woonlast (1 mnd overlap): huur €1.250 + nieuwe hypotheek €1.420 = €1.420 extra
    Subtotaal verhuizen + inrichten: €5.240

    Kosten koper (k.k.):
    • Overdrachtsbelasting: Anna is 32 jaar + woning onder €525k + eigen bewoning → vrijstelling, €0 (bespaart €7.700)
    • Notaris (akte levering €950 + hypotheekakte €850): €1.800
    • Kadaster-inschrijving: €220
    • Makelaar aankoop (1,5% van €385k incl BTW): €5.775
    • Taxatie hypotheek: €550
    • Hypotheekadvies (Hypotheek-Visie): €2.250
    • NHG-borg (0,4% van €320k): €1.280
    • Bouwkundige keuring: €425
    Subtotaal k.k.: €12.300 (3,2% van koopsom — laag dankzij jongerenvrijstelling overdrachtsbelasting)

    Totale liquiditeit nodig op notarisdag: €12.300 (k.k.) + €65.000 (eigen geld koopsom 17%) = €77.300.

    Fiscaal voordeel jaar 1: aftrekbare financieringskosten: notaris hypotheekakte (€850) + kadaster (€220) + taxatie (€550) + advies (€2.250) + NHG (€1.280) = €5.150 × 36,97% = ~€1.905 terug via aangifte.

    Totale netto-uitgave aankoop + verhuis: €5.240 + €12.300 − €1.905 = €15.635 eigen geld extra benodigd bovenop de 17% inleg op de koopsom.

    Hoe lees je het resultaat

    1. Kosten koper is ~4-6% van koopsom — reserveer dit apart
      Bij €400k woning: ~€16-24k aan k.k. die boven de hypotheek komen. Hypotheek mag überhaupt geen k.k. financieren (max 100% van waarde sinds 2018). Tip: spaar k.k. apart op naast de inleg op koopsom. Vergeten = blokkade bij notaris.
    2. Overdrachtsbelasting-vrijstelling is €7-10k waard
      Onder 35 jaar + woning ≤ €525k + eigen bewoning + nooit eerder gebruikt = 0% in plaats van 2% overdrachtsbelasting. Op €400k woning: €8.000 cadeau van de overheid. Eenmalig per persoon — partners kunnen ieder eigen vrijstelling gebruiken bij latere woning, maar niet gelijktijdig op zelfde woning.
    3. Verhuisbedrijf-offertes verschillen 30-50%
      Identieke verhuizing: offertes €1.200 vs €2.100 mogelijk. Tip: vraag minimaal 3 offertes via Verhuisbedrijf.com / Vergelijkverhuisbedrijven.nl. Plan af-piek (november-februari, midden in maand): tot 30% korting. Vermijd 30 juni / 31 augustus (studenten + reguliere verhuizingen): vol + duur.
    4. Aftrekbare vs niet-aftrekbare onderdelen niet door elkaar
      Aftrekbaar bij koop eigen woning: notaris hypotheekakte, taxatie, hypotheekadvies, NHG, kadaster. Niet aftrekbaar: notaris leveringakte, makelaar aankoop, overdrachtsbelasting, verhuisbedrijf, bouwkundige keuring. Belastingdienst vraagt specificatie — aparte rekening van notaris noodzakelijk.
    5. Dubbele woonlast eerste maand is €1-2k die niemand noemt
      Tussen sleuteloverdracht oude woning en bezit nieuwe woning zit vaak 2-6 weken. In die periode dubbel betalen. Tip: probeer sleuteloverdracht in dezelfde week te plannen. Praktisch lastig — reken op minstens 1 maand overlap. Bij koop met huurwoning achterlaten: 1 mnd huur opzegtermijn vergeet niet.
    6. Inrichten kost meer dan je denkt — lijst maken eerst
      IKEA-budget zelden onder €3-5k voor 3-kamerwoning. Plus witgoed nieuw (€2-4k) als oude apparaten niet meeverhuizen. Plus vloer (€3-8k voor 70m²). Plus gordijnen + verlichting (€1-3k). Maak vóór verhuizing een lijst: wat heb je echt nodig dag 1, wat kan in fases. Anders: cashflow-paniek maand 2.

    Belangrijke begrippen

    Kosten koper (k.k.)
    Verzamelnaam voor alle eenmalige kosten bij koop eigen woning: overdrachtsbelasting + notaris + makelaar aankoop + taxatie + hypotheekadvies + NHG + kadaster. Typisch 4-6% van koopsom.
    Vrij op naam (v.o.n.)
    Tegenovergesteld aan k.k.: bij nieuwbouw zijn overdrachtsbelasting + akte van levering + kadaster vaak inbegrepen in koopsom. Andere kosten (hypotheek, advies, taxatie) nog wel apart.
    Overdrachtsbelasting
    Belasting bij koop bestaande woning: 2% eigen bewoning, 0% jongerenvrijstelling onder €525k, 10,4% belegger/2e woning. Direct verrekend bij notaris.
    Akte van levering
    Notariële akte die eigendom overdraagt van verkoper naar koper. Onderscheid van hypotheekakte (apart document). Niet aftrekbaar.
    Hypotheekakte
    Notariële akte die hypotheek vestigt op woning ten gunste van bank. Aftrekbaar als financieringskosten eigen woning. Apart bedrag op notarisrekening.
    NHG-borg
    Eenmalige premie 0,4% van hypotheekbedrag bij NHG-aankoop. Garantie van Stichting WEW dat restschuld wordt overgenomen bij gedwongen verkoop door werkloosheid/scheiding. Aftrekbaar.
    Bouwdepot
    Bedrag binnen hypotheek voor verbouwing/renovatie. Max 12 maanden geldig. Rente alleen over reeds opgenomen deel. Handig bij koop fixer-upper.
    Financieringskosten eigen woning
    Fiscaal-aftrekbare aankoopkosten: hypotheekakte, taxatie, hypotheekadvies, NHG, kadaster. Aftrek éénmalig in jaar aankoop in Box 1.

    Veelgestelde vragen

    Wat kost een gemiddelde verhuizing in Nederland?

    Voor doorsnee 3-kamerappartement binnen 50 km: €1.000-2.000 bij verhuisbedrijf, €300-700 bij zelf-doen. Bij koop ook k.k. 4-6% van koopsom. Op €400k woning: totaal €16-26k aan k.k. + €3-8k inrichting + verhuizing. Verschilt sterk per situatie — doe altijd eigen berekening.

    Is verhuisbedrijf duurder waard dan zelf doen?

    Berekening: verhuisbedrijf €1.500 vs DIY €500 = €1.000 verschil. Bij DIY: 2-3 dagen werk voor jou + minimaal 4 vrienden (~24 manuren totaal). Bij €25/uur eigen tijd: €600. Plus risico schade aan eigen of geleende spullen. Plus stress + rugklachten. Verhuisbedrijf rendabel als: (1) woning >3 kamers + >50m³ inboedel, (2) geen handige vrienden beschikbaar, (3) kostbare spullen (piano, kunst, antiek), (4) verhuizen in werkweek (geen tijd zelf).

    Hoe werkt jongerenvrijstelling overdrachtsbelasting?

    Voorwaarden 2026: (1) Jonger dan 35 jaar bij notarispassage. (2) Woningwaarde ≤ €525.000. (3) Eigen bewoning (geen belegger). (4) Schriftelijke verklaring vóór notaris dat je hier zelf gaat wonen. (5) Nooit eerder gebruikt. Effect: 0% in plaats van 2% — op €400k woning €8.000 cadeau. Bij koop met partner: ieder krijgt eigen vrijstelling, maar gezamenlijke woning telt één keer als “gebruikt” voor beiden. Truc: koop bewust één op naam voor latere optimalisatie (lastig, advies fiscalist nodig).

    Welke verhuiskosten kan ik aftrekken van belasting?

    Voor particuliere koop eigen woning: financieringskosten (notaris hypotheekakte, taxatie, hypotheekadvies, NHG, kadaster) zijn aftrekbaar in jaar aankoop. Niet aftrekbaar: makelaar aankoop, overdrachtsbelasting, notaris leveringakte, bouwkundige keuring, verhuiskosten zelf. Werknemer-uitzondering: bij werkgerelateerde verhuizing >25 km kan werkgever max €7.750 belastingvrij vergoeden — vraag dit aan, vaak vergeten. ZZP: verhuiskosten kantoor naar nieuwe locatie aftrekbaar als zakelijke kosten.

    Hoeveel eigen geld heb ik echt nodig bij koop?

    Bank financiert max 100% van WOZ (woningwaarde). Dus: (1) Kosten koper (4-6%) altijd uit eigen zak: ~€18-25k op €400k. (2) Eventueel boven-100% hypotheek (bv. omdat koopsom hoger dan WOZ): verschil zelf bijleggen. (3) Verhuisbuffer minimaal €3-5k. Vuistregel: reserveer 10-12% van koopsom apart bij €400k = ~€40-48k. Hoger bij oude woning (verbouwing) of zonder NHG (extra kosten + risico-reserve).

    Complexe situaties

    Randgevallen die doorsnee rekentools overslaan, maar die in een echte Nederlandse belastingsituatie wel telkens terugkomen. Elke case gaat uit van de basis hierboven en vertelt wat er verandert.

    Werkverhuizing — werkgever vergoedt €7.750 vrijgesteld
    Bij werkrelaties verhuizing (>25 km dichter bij werk + binnen 2 jaar na functiewijziging): werkgever mag €7.750 belastingvrij vergoeden + werkelijk-gemaakte verhuiskosten verhuisbedrijf. Voor de werknemer: brutoloon-gelijk maar netto-voordeel ~€3.000-3.800. Aanvragen vóór verhuizing — werkgever heeft regeling vaak in arbeidsvoorwaardenbeleid of CAO. Vraag HR aan. Wie het niet vraagt mist het. Effect grotere binnen-Nederland-verhuizing rendabeler maken.
    Bouwdepot voor verbouwing — in hypotheek meefinancieren
    Bij koop fixer-upper of energiebesparende renovatie: bouwdepot binnen hypotheek max 12 maanden. Voordeel: lenen tegen hypotheekrente (~4%) ipv consumptief krediet (~8-10%). Werking: bank stort op aparte rekening, je betaalt rekeningen aannemer eruit, bank betaalt rente alleen over opgenomen deel. NHG-extra: voor energiebesparende investering €9.000 extra leenruimte boven NHG-grens (energiezuinige woningen NHG-grens €461.100 ipv €435.000). Risico: bouwdepot vervalt na 12 mnd — resterend deel moet aflossen of strafrente. Plan grondig.
    Verhuizing met partner — vrijstelling overdrachtsbelasting
    Beide partners onder 35 + samen kopen onder €525k: beiden mogen vrijstelling gebruiken, €0 overdrachtsbelasting samen. Vrijstelling is per persoon eenmalig. Strategie: bij hoge waarschijnlijkheid dat 1 partner straks alleen koopt na scheiding: zorg dat in het éérste huis de niet-vrijgestelde partner mede-eigenaar wordt — bewaart vrijstelling van andere voor later. Maar pas op: complexe situatie, fiscalist nodig. Bij scheiding: woning-toedeling kan opnieuw overdrachtsbelasting triggeren als geen huwelijksvermogensrecht-regeling. Check vooraf: notaris uitleg krijgen vóór koopcontract tekenen.
    Verhuizing terwijl je oude woning nog niet verkocht is
    Klassieke valkuil: nieuwe woning kopen vóórdat oude verkocht is. Risico's: (1) Dubbele woonlast tot oude verkocht. (2) Overbruggingshypotheek (bank financiert tijdelijk overwaarde oude woning) tegen hoge rente (~5-6%) + max 24 mnd. (3) Bij verkoop onder verwachting: hypotheek-tekort (oude restschuld + onvoldoende eigen geld voor nieuwe). Alternatieven: (A) Voorbehoud verkoop oude woning in koopovereenkomst nieuwe (verkoper vaak weigert in krappe markt). (B) Eerst verkopen, tijdelijk huren tussen huizen (extra verhuiskosten). (C) Vraag NHG-verkooppolis (gedwongen-verkoop-garantie bij scheiding/werkloosheid — geen overbruggingsoplossing).
    Verhuizen naar buitenland — emigratie-administratie
    Bij definitief vertrek uit NL: (1) Uitschrijven gemeente (BRP) binnen 5 dagen na vertrek — anders blijven gemeentelijke belastingen lopen. (2) Belastingaangifte “migratieaangifte” in jaar van vertrek — eindafrekening NL-inkomsten + eventueel Box 3-eindvermogen. (3) Eigen woning verkopen of verhuren: bij verhuren wordt het Box 3-vermogen (geen eigenwoningforfait meer) — check fiscaal of voordeel hypotheekrente-aftrek dan nog werkt. (4) Werkgever-pensioen overdragen of NL laten staan (vaak verstandig: belastingverdrag bepaalt). (5) Verhuiskosten internationaal: container 20-voet ~€3.000-6.000 binnen EU. Outside EU: €6.000-15.000 + douane.
    Verhuiskosten bij scheiding — wie betaalt wat
    Bij scheiding moet vaak één partner uit gezamenlijke woning. Standaard: vertrekkende partner betaalt eigen verhuizing + eigen huur eerste maanden. Gezamenlijke woning: hypotheek nog half-half tot verkoop of toedeling. Verkoop bij scheiding: verkoopkosten (makelaar 1,5-2% + notaris) verdeeld via convenant. Toedeling aan één partner: andere wordt uitgekocht voor helft overwaarde. Notariële akte toedeling = nieuwe overdrachtsbelasting 2% (over uitkoopwaarde, niet hele woning) — vaak via vrijstelling huwelijksvermogensrecht omzeild bij eerste 5 jaar na scheiding. NHG-vangnet: bij scheidings-gedwongen-verkoop met restschuld kan NHG restschuld kwijtschelden. Toetsen via Stichting WEW.

    Wat deze tool niet doet

    Deze tool schat verhuiskosten + kosten koper voor doorsnee NL-situatie 2026. Veel complexe situaties zijn hierboven uitgewerkt. Wat buiten scope valt: nieuwbouw (vrij op naam, ander regime), recreatiewoning, monumentenpand, verhuizing naar/van buitenland (douane + emigratie-administratie), bedrijfsverhuizing (zakelijk, BTW + andere fiscale regels). Specifieke offertes altijd opvragen — tarieven verhuisbedrijf en notaris zijn vrij sinds 1999 en verschillen 30-50%.

    Databron

    Gerelateerde tools

    🏠Hypotheek-betaalbaarheid→🏡Totaalkosten eigen woning→
    ← Alle Geldcheck-tools
    Twijfel je over je situatie? Doe de gratis 90-sec check.
    Doe de check →