FFCheckGeldcheck
NLEN
Wonen kopen + verhuizenLive
🏠

Hypotheek-betaalbaarheid — kan ik dit huis kopen?

Geef je inkomen + spaargeld + schulden. Krijg de maximale hypotheek (NHG of niet), maandlast, en hoe dat verandert bij +1% rente.

Rekentool

Maximale hypotheek — wat kun je echt lenen?

Inkomensgebaseerde schatter met Nibud-stijl factoren. Pas aan voor rente, NHG en DUO-studieschuld.

Verwachte rente (10-jr vast) 4,20%Lagere rente = hogere max-hypotheek. Momenteel ~4-5% in NL.
Maximale hypotheek€0geschat voor 2026
Max woningprijs (incl. ~5% k.k.)€0
Maandlast€0
Kosten koper (k.k.)€0

Hoe we daar komen

  • Gezamenlijk bruto inkomen€0
  • × Betaalbaarheidsfactor (rente-aangepast)×0
  • Voor-DUO maximum€0
  • − DUO-impact− €0
  • Maximale hypotheek€0

Indicatief model. Banken gebruiken complete Nibud financieringslast-tabellen (rente + leeftijd + inkomens-banden) — deze schatter vereenvoudigt naar een vermenigvuldigingsfactor. Voor een echte offerte: 3 bankoffertes + onafhankelijke hypotheekadviseur.

Kort uitgelegd

Maximale hypotheek in Nederland 2026 hangt af van drie limieten — de bank kiest de laagste. (1) Inkomenslimiet: Nibud-financieringslasttabellen. Bij €55.000 bruto + partner €30.000 + 4% rente + 30 jaar = ~€380.000 max hypotheek (mits geen schulden). (2) Woningwaardelimiet: max 100% van marktwaarde of taxatiewaarde, laagste telt. Vraagprijs > taxatie? Verschil zelf bijleggen. (3) NHG-grens: €435.000 in 2026 (€461.100 met energiebesparende maatregelen). Onder NHG: lagere rente (~0,3% korting), bij betalingsproblemen mogelijke kwijtschelding. Studieschuld: telt slechts deels mee — aflossing van €100/maand kost ongeveer €25.000 hypotheek-ruimte. Hoeveel echt nodig: marktwaarde + 5-6% kosten koper (k.k. notaris + makelaar + taxatie + bankgarantie). Bij €400k woning: ~€22.000 extra eigen geld voor k.k. Vuistregel 2026: enkel inkomen €55k zonder schuld = ~€255k hypotheek + behoefte €13k eigen geld; samen-inkomen €85k = ~€380k + €20k eigen geld. Belangrijk: bank-aanbod is geen koopadvies. Reken altijd uit wat de maandlast doet bij +1% rente — bij verlenging-renteperiode kan dat veel zijn.

Jij voert in

  • Bruto inkomen aanvrager — Vast salaris jaar (loondienst). Bij ZZP: 3-jaars gemiddelde winst (sommige banken accepteren 2-jaars).
  • Bruto inkomen partner (optioneel) — Bij gezamenlijke aankoop. Telt mee bij 50/50 of werkelijke verhouding.
  • Studieschuld DUO — Maandelijkse aflossing. Verlaagt hypotheekruimte met ~250× maandlast.
  • Andere schulden + abonnementen — Persoonlijke lening, doorlopend krediet, postpaid telefoon, leaseauto. BKR-toets is hard.
  • Eigen spaargeld — Beschikbaar voor k.k. + eventuele eigen inbreng + reserve voor onverwacht.
  • Woningprijs — Vraagprijs of (lager) bod. Onder NHG-grens €435.000 = renteopslag-voordeel.
  • Hypotheekrente (10-jr vast) — Marktstand 2026: ~3,8-4,5%. Vergelijk meerdere banken voor jouw situatie.

Jij krijgt terug

  • Max hypotheek bij NHG — Op basis van inkomen + Nibud-tabel + NHG-grens (€435k of €461k met energie-maatregelen).
  • Max hypotheek vrije sector — Bij woningprijs > NHG-grens. Zonder NHG-garantie, ~0,3% hogere rente.
  • Maandlast (bruto + netto) — Bruto = wat je daadwerkelijk overmaakt. Netto = na hypotheekrente-aftrek effect.
  • Eigen geld nodig (k.k. + reserve) — Kosten koper 5-6% + reserve voor onderhoud + buffer. Niet alleen woningprijs!
  • Rente-stress-test +1% — Hoeveel maandlast stijgt als rente bij verlenging 1%-punt hoger ligt — relevante test voor 10-jaars-vast.
  • Hypotheekrente-aftrek voordeel — Jaarlijks belastingvoordeel uit hypotheekrente-aftrek (Box 1, max in 36,97%-schijf sinds 2024).

De rekensom

Max hypotheek = min(Inkomenslimiet, Waardelimiet, NHG-grens)

Waarbij:
• Inkomenslimiet = Nibud-financieringslasttabel 2026 × bruto inkomen huishouden. Bij toetsrente 5% (door AFM voorgeschreven) + 30-jaar annuïtair. Tabel-percentage stijgt met inkomen (van 12% bij €25k tot 33%+ bij €100k+).
• Waardelimiet = min(marktwaarde, taxatiewaarde) × 100%. Energie-zuinige woning (label A+++): tot 106% van waarde geleend.
• NHG-grens 2026 = €435.000 (basis) of €461.100 (met energiebesparing).
• Schuld-correctie = aflossing studie/persoonlijk × ~250 = vermindering hypotheekruimte.
• Maandlast = (hypotheek × rente / (1 − (1 + rente)^−360)) / 12 (annuïteit).

Banken kunnen interne extra strengere regels hebben (anti-explainer-beleid, leeftijd, beroep, etc.) — AFM-norm is een ondergrens, niet een garantie.

Voorbeeld met cijfers

Lisa & Mark willen een appartement van €425.000 in Utrecht. Inkomen Lisa €58.000 bruto, Mark €42.000 bruto. Lisa heeft €15.000 studieschuld DUO, aflossing €100/maand. Samen €30.000 spaargeld. Rente 10-jr vast: 4,1%.

Stap 1 — Inkomenslimiet: gezamenlijk inkomen €100.000. Nibud-tabel 2026 bij 5% toetsrente: max financieringslast ~33% = €33.000/jaar = ~€2.750/maand. Bij 4,1% feitelijke rente + 30 jaar annuïteit: ~€460k mogelijk.
Stap 2 — Studieschuld-correctie: €100 aflossing × ~250 = €25.000 minder hypotheekruimte → max €435.000.
Stap 3 — Woningwaarde-limiet: marktwaarde €425.000. Bij taxatie €420.000: max €420.000. Verschil €5.000 zelf bijleggen.
Stap 4 — NHG: woningprijs €425k < NHG-grens €435k = recht op NHG → ~0,3% rentekorting (3,8% i.p.v. 4,1%). Maandelijks ~€65 minder.
Resultaat: max hypotheek €420.000 (waarde-limiet), maandlast bij NHG-rente 3,8% = ~€1.960 bruto/maand. Eigen geld nodig: €5.000 (verschil taxatie) + €25.000 k.k. (~6%) = €30.000 totaal. Exact wat ze hebben.
Rente-stress-test +1%: bij rente 4,8% i.p.v. 3,8% bij verlenging: maandlast wordt €2.220 = +€260/maand. Kunnen ze dat opvangen?
Netto-effect: hypotheekrente eerste jaar ~€16.000 aftrekbaar in Box 1 (36,97%) = ~€5.900 belastingvoordeel = ~€490 minder netto-maandlast effectief.

Hoe lees je het resultaat

  1. Drie limieten, laagste telt
    Inkomen + waarde + NHG — banken kiezen de laagste. Sterke kant inkomen werpt soms tegen door zwakke waarde-limiet of andersom. Reken alle drie.
  2. NHG is bijna gratis verzekering
    Eenmalige kosten: 0,4% van hypotheek (€1.700 bij €425k). Voordeel: ~0,3% lagere rente over 30 jaar = ~€40.000 bespaard + zekerheid bij betalingsproblemen.
  3. Studieschuld eet hypotheekruimte op
    €100/maand aflossing = €25k minder hypotheekruimte. Bij €30k studieschuld: ~€30-40k effect. Soms beter dat eerst af te lossen vóór kopen.
  4. Hypotheekrente-aftrek — max 36,97%
    Sinds 2024 max in eerste schijf, ongeacht je werkelijke schijf. Bij €150k inkomen: aftrek effectief 36,97%, niet 49,5%. Voordeel = rente × 36,97%, per jaar dalend door aflossing.
  5. Reken altijd +1% stress-test
    10-jr-vast eindigt na 10 jaar. Bij verlenging kan rente stijgen. Bij +1%: maandlast +6-8%. Bij +2%: +12-16%. Kun je dat dragen zonder pensioen-bijdrage te stoppen?

Belangrijke begrippen

NHG
Nationale Hypotheek Garantie. Verzekering die bank dekt bij wanbetaling. Eenmalig 0,4% van hypotheek, geeft ~0,3% rentekorting + kwijtschelding-mogelijkheid bij echte ellende (scheiding, ww, ziekte).
Kosten Koper (k.k.)
Bijkomende kosten naast woningprijs: notaris (~€1.500), makelaar (~1-2%), taxatie (€500-800), bankgarantie (~€400), overdrachtsbelasting (2%). Totaal 5-6% van woningprijs.
Annuïteit
Hypotheekvorm met vaste maandlast: in begin veel rente + weinig aflossing, later andersom. Verplicht voor hypotheekrente-aftrek bij nieuwe leningen sinds 2013.
Lineair
Hypotheekvorm met vaste aflossing per maand (bv. €700/mnd), rente daalt naarmate lening kleiner wordt. Hogere begin-maandlast dan annuïtair, lager totaal-rente over looptijd.
Hypotheekrente-aftrek
Belastingaftrek in Box 1 voor rente betaald op eigenwoning-hypotheek. Sinds 2024 max in eerste schijf (36,97%), ook bij hogere inkomens. Vervalt na 30 jaar.
Toetsrente
AFM-voorgeschreven rente waarmee banken jouw maximale hypotheek toetsen. Hoger dan markt-rente om buffer voor stijging in te bouwen. Eind 2025: 5,0% AFM-toetsrente.
Energie-zuinige bonus
Bij woning met energielabel A++ of beter (of energiebesparende renovatie): tot 106% van waarde leenbaar + NHG-grens omhoog naar €461.100.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn bod boven de vraagprijs financieren?

Alleen tot de taxatiewaarde. Bod €430k, taxatie €415k = bank financiert max €415k, de €15k verschil betaal je uit eigen middelen. Reden: bank wil zekerheid dat de woning de leensom dekt bij executieverkoop. In overbieden-markten leggen kopers vaak veel eigen geld bij — tip: krijg eerst taxatie vóór bod, of bod-onder-voorbehoud financiering.

Telt mijn 30%-regeling mee voor hypotheek?

Meestal NEE. Banken kijken naar belastbaar inkomen (na 30%-aftrek), niet naar bruto. Effect: expat met €100k bruto + 30%-regeling heeft fiscaal €70k inkomen → hypotheekruimte alsof je €70k verdient. Sommige banken (ABN AMRO, ING expat) hanteren uitzondering die wel 70% van het bruto telt. Bij twijfel: vraag offerte bij meerdere banken. NIBC en Nationale-Nederlanden zijn doorgaans flexibeler voor expats.

Heb ik altijd een NHG nodig?

Nee, alleen mogelijk bij woningprijs ≤ €435.000 (2026). Boven die grens: vrije sector, ~0,3% hogere rente, geen NHG-voordeel. Wel zelfde inkomenslimiet. Onder NHG-grens: bijna altijd lonend — kosten €1.700 eenmalig vs ~€40.000 rentekorting over 30 jaar. Plus de safety net bij betalingsproblemen.

Wat als ik tijdelijk contract heb?

Banken vragen meestal jaar-werkgeversverklaring + intentie-verklaring (verklaring dat werkgever van plan is contract te verlengen). Bij IT/zorg: doorgaans geen probleem als loonstrook stabiel is. Bij start-up of consultancy: lastiger. Twee jaar achterstand zelfstandig inkomen kan helpen. Veel banken accepteren ook ZZP-loonbewijzen 3-jaars-gemiddelde. NIBC, Triodos en Munt Hypotheken zijn flexibeler.

Wat met erfpacht-canon meegerekend?

Erfpacht-canon (jaarlijkse vergoeding voor grondgebruik, vooral Amsterdam) telt mee als woonlast, zoals hypotheekrente. Verlaagt hypotheekruimte: 1.000 canon/jaar = ~€250-300/mnd = ~€75.000 minder hypotheekruimte (bij 4% rente). Daarom: bij voortdurende erfpacht (oude type, 50-jr-herziening) extra voorzichtig — canon kan flink stijgen bij herziening.

Complexe situaties

Randgevallen die doorsnee rekentools overslaan, maar die in een echte Nederlandse belastingsituatie wel telkens terugkomen. Elke case gaat uit van de basis hierboven en vertelt wat er verandert.

Twee inkomens (partners) — niet altijd 100/100
Beide inkomens tellen mee, maar Nibud-tabel gebruikt een ander percentage voor het lagere inkomen. Voorbeeld: inkomen A €60k + inkomen B €30k = totaal €90k op papier. Maar Nibud kijkt: hoogste €60k op vol percentage (~33%), tweede €30k op verminderd percentage (~33% van het tabel-percentage). Effect: gezamenlijke hypotheekruimte iets minder dan optelsom afzonderlijke. Bij scheve verhouding (1 grote + 1 kleine inkomen): tabel is gunstiger dan 2 gelijke inkomens van hetzelfde totaal. Belangrijk: verandert vaak per bank — vergelijk meerdere offertes.
ZZP-aanvrager — 3-jaars gemiddelde of laatste jaar?
Standaard banken-eis: 3 jaar IB-aangiften + jaarrekeningen, hypotheekruimte op 3-jaars gemiddelde winst. Bij sterke groei: nadeel (oude lage winsten trekken gemiddelde omlaag). Banken die wel laatste 2 jaar accepteren: NIBC, Munt, BLG Wonen, Triodos. Bij <1 jaar ZZP: vrijwel geen bank financiert — tip: wacht of werkverleden loondienst meenemen. Met partner in loondienst: gezamenlijk eenvoudiger, want loondienst-inkomen telt direct. 30%-regeling expat + ZZP combinatie kan complex zijn — specialist-hypotheekadviseur waardevol.
Studieschuld DUO — recht verhouden
Sinds 2023 telt DUO-aflossing op werkelijke maandlast-basis, niet meer op totale schuld × vast %. Voorbeeld: €25.000 DUO-schuld, aflossing €90/maand (op basis inkomen-gevoelig aflossen): hypotheekruimte vermindering ~€22.500. Sneaky truc: per 1-1-2024 is "tijdelijk niet aflossen" (jokerjaar) als afgelost zien — bank vraagt aflos-schema niet aflos-pauze. Dus tijdelijk jokerjaar gebruiken: telt niet als verlichting voor hypotheekberekening, jouw aflossing-rij blijft staan zoals normaal-jaar.
30%-regeling expat — meestal niet meegerekend
De meeste banken (ING, Rabobank, ABN AMRO) kijken naar belastbaar inkomen — en met 30%-regeling is dat 30% lager. Effect: expat met €100k bruto + 30%-regeling → banks rekenen alsof je €70k verdient → ~€75k minder hypotheekruimte. Uitzondering: NIBC Expat Mortgage en sommige specialist-banken rekenen wel met “netto-equivalent” van het 30%-deel. Effectief: ~70-80% van het 30%-deel telt mee. Tip: vergelijk altijd minimaal 3 banken; verschil kan €50-100k hypotheekruimte zijn.
Erfpacht-canon — verlaagt hypotheekruimte
Vooral Amsterdamse woningen: jaarlijkse erfpacht-canon telt mee als woonlast, naast hypotheekrente. Voorbeeld: €1.500 canon/jaar = €125/maand × ~250 factor → ~€31.000 minder hypotheekruimte. Bij voortdurende erfpacht (oude type pre-2017): canon herzien elke 50 jaar — risico op 5-10x verhoging. Banken nemen vaak een buffer mee: rekening houden met geschatte canon na herziening (vooral als herzieningsmoment nabij is). Eeuwigdurende erfpacht (post-2017 + overstap): vast canon, voorspelbaar, bank rekent met huidig bedrag.
Verbouwingsbudget meefinancieren
Banken financieren verbouwingen tot waarde-na-renovatie, niet alleen huidige waarde. Praktisch: woning €400k, taxatie-na-renovatie €450k, hypotheek €450k mogelijk. Bouwkundige keuring & verbouwbegroting vereist. Geld komt in bouwdepot — je trekt facturen-voor-werk uit dat depot. Voor energie-besparende verbouwing (isolatie, warmtepomp, zonnepanelen): tot 106% van waarde-na-renovatie financieerbaar + NHG-grens omhoog. Tip: vraag energielabel-rapport vóór aanvraag — sticht zekerheid bij bank.

Wat deze tool niet doet

Deze tool berekent een schatting op basis van Nibud-financieringslast-tabellen 2026. Veel complexe situaties zijn hierboven uitgewerkt. Wat buiten scope valt: vakantiewoning-financiering (apart regime), recreatiewoning op vakantiepark, buitenlandse woning, panden voor verhuur (investeringshypotheek, andere normen), tweede woning (per definitie geen hypotheekrente-aftrek + andere LTV-regels), oversluiten met boeterente-berekening. Voor jouw werkelijke offerte: minimaal 3 banken laten rekenen + onafhankelijk hypotheekadviseur (kosten €1.500-3.000 maar bespaart vaak veel meer).

Databron

Gerelateerde tools

🏡Totaalkosten eigen woning→📦Verhuiskosten→
← Alle Geldcheck-tools
Twijfel je over je situatie? Doe de gratis 90-sec check.
Doe de check →